泰国房产投资,收租金VS等增值,哪个更划算?

2018-09-28 09:09:18 移民中介--专业海外移民机构-深圳移民顾问公司 | 深圳思瑞德海外文化交流有限公司

在海外投资房产,看重的无非是“租金收入”和“资产增值”,但这二者,谁更重要呢?虽然有可能同时获得既有强劲资本增长又有高租金的房子,但这种情况实属罕见。


通常,投资者需要在这两者之间做出抉择。虽然泰国目前房市整体涨势看好,但是区域发展也会有不平衡,所以海外置业专家也提醒投资者要区分地区来客观地分析租金和增值收益

 

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租金收入的优缺点


租金收入就是ROI ( Return on Investment or Rental Yield),也就是指租房收入,即租房获得租金与房屋价钱的比值。租金可用来衡量房产的投资收入情况,以及真实的市场需求。租金收入很重要,因为它们可以帮助还贷款,这是购买投资房的主要目的。

租金的优点是投资风险较低,能产生现金流,从而帮助、保护投资者免受利率冲击,同时减少持续现金投入的潜在需求。


当然,在房产出售时,资本增值很可能会比拥有强劲资本增长的房产(独立屋)低,特别是将房屋年复合增值率的影响考虑在内,这是其最明显的劣势。

 

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资本增值的优缺点


资本增值就是所谓的 Capital Gain or Capital Growth, 也就是房产现有资产价值减除购入时之价格,所赚取或损失之价值。


即当持有的可变卖资产(如股票、或者房产),在脱手时,其卖价高于原先购进成本,即产生利润,此利润为已实现的资本利得。


在考虑购买资本增值的房屋时,获得可观的资本增长是每个投资者的目的。从长期来看,要把强劲的资本年增长率定义为通货膨胀率加上3%-5%,因此考虑的资本增值率应保持在5-8%之间


资本增值的优点是具有产生长期资本收入的潜能。不足之处在于持有该类投资性房地产期间需面临利率风险,如果按揭利率上调,您很可能要向房贷月供贴钱。

 

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适合你的才是最好的


如果是首次置业或者希望每个月能通过房屋产生现金流,那么“租金”更适合你;

如果投资多套房屋,选择其中几套高租金的房屋,使用多余的现金来支付另外几套高资本增值的房屋开支;

如果资金充裕,当然是“资本增值”为更好的选择。

 

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如何选择高收入的房子?


1.选择配套齐全的房子

作为自住房,您可能会喜欢宁静私密的郊区小镇,但是以投资为目的选房首先要考虑的是未来租客的需求。一流的旅游资源,充足的购物、餐饮娱乐等配套设施都是租客们关注的要点,也是未来房产升值潜力所在。


2.选择热门的旅游景区

近年来,从中国到泰国旅游的人越来越多,很多游客会在热门的旅游景区附近租房或者入住酒店。而且,选择租房的人士中,还有很多中长期的游客,他们通常都会关注附近的旅游资源配套情况,靠近知名景点与成熟生活配套是他们的首选。许多租客愿意为了更好的地段支付高出20%-30%的月租金。因此,投资热门景区地段的物业是个不错的选择。


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3.选择品牌或者有良好物业管理的房子

一个项目的品质,不仅仅局限于它所处的地段,也和它所拥有的物业配套和后续管理有很大关系,这点将决定您或者租客的居住品质,在对于您的房产的维护方面也有极大帮助。在同等面积的情况下,选择高端的房产作为投资,可以在以后获得更多的租金。


4.选择有物业托管的房子

很少有租客会花大量的时间和金钱在租住房的维护上。所以,如果投资房后期需要维护,建议选择有出租托管服务的房子。而且此种方式,可以有效的保障您的投资收益,同时节约时间成本。

 

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投资正当时


放眼全球,目前很少地区能像泰国房地产市场那样具有明显优势,可为明智的国际房地产投资者尽可能地提供潜在的资本增值。


泰国房价在过去的10年间稳步上升,特别是今年下半年的交易前景广被看好,得益于目前的种种迹象均很乐观。虽然泰国已经目睹过去十年经济的庞大增长,但仍落后于繁荣的南部邻国,包括新加坡和马来西亚,泰国必须迅速迎头赶上。


由于泰国出口业和旅游业的「下渗效应」,国民变得越来越富裕。这一事实促使世界银行将其由中等偏下收入的国家,重新归类为中等偏上收入的经济体。世界银行还指出,「泰国在社会和经济发展中已经取得积极进步」。因此,泰国保持快速的经济成长率,全力消减贫困人口的数量。

 

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泰国蓬勃的出口导向型经济,造就出高速成长的房地产市场。客户群主要锁定不断增加的中产阶层,这部分人群急需改善住房品质,这也是房地产价格和租金回报率快速上升的主要原因之一。


泰国的房地产市场不仅依赖于国人的购买力,还有其他利多因素,如境内享有常年热带气候、合理的生活指数、热情好客的民族习性、优质海滩等,例如普吉岛就因此在过去十年间取得巨大的增长。


泰国以旅游业吸引全世界的游客,游客在观光地同时,也开始大规模的置业,并将该产业作为第二个度假屋,或成为永久的居住地。


泰国法律规定,50岁或以上的外国人可轻易获得长期签证。再加上世界一流的医疗设施、以及优质的服务,令泰国成为越来越热门的退休目的地。

 

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由于不断攀升的置产需求,泰国各城市的租金回报率也持续攀升,例如普吉岛的租屋市场就很红火。拉升房地产价格也在不断上升,该地区近年在基础设施上投入巨资,力图成为东南亚的首选旅游城市。


泰国各主要城市的经济稳定并持续增长,意味着现在正是国际房地产投资者最佳的置业时段。与邻国相比,泰国的房地产价格非常低廉,但价格不会在如此低的水位停留更长时间,反而很可能继续上升,增幅至少达到10%以上。所以,对期望最大限度提高投资回报率的买家来讲,现在正是购买的大好时机。



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